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Loyer

Calcul du loyer

Le calcul du loyer n'est pas une chose aisée.
Le loyer dépend des revenus du ménage, du nombre d'enfants à charge, du fait qu'un membre du ménage soit handicapé et de la valeur du logement.
D'autre part, dans certains cas, le loyer peut-être limité ou, au contraire, augmenté.
Nous reprenons ci-dessous les principes applicables au calcul du loyer sans reprendre toutes les exceptions. Pour plus d'information sur votre calcul du loyer adressez-vous à votre société immobilière de service public.

Comment mesure-t-on le loyer réel ?

Loyer réel = loyer de base x coefficient de revenu

Le loyer de base correspond à la valeur locative théorique de chaque logement. Il est déterminé par un pourcentage (qui varie en principe entre 3 et 10%) du prix de revient actualisé du logement (prix de revient initial qui est indexé annuellement au 1er janvier sur base de l'indice-santé du mois d'août).

Exemple :
Valeur actualisée (actuelle) d'une habitation : 50.000 euros
Le pourcentage fixé : 5%
Le loyer de base s'élève à 5% de 50.000 euros = 2.500 euros par an
2.500 euros divisés par 12 mois = 208 euros par mois.

Le coefficient de revenu est le résultat de la division entre le revenu du ménage et le revenu de référence.
Par revenus du ménage, il faut entendre les revenus de tous les membres du ménage, à l'exception des revenus éventuels des enfants à charge.

Le revenu de référence est fixé à 19.227,16 euros au 1er janvier 2017 et sera indexé chaque année sur base de l'indice santé du mois d'août.

Réductions pour enfants à charge: du loyer réel, il faut déduire un montant équivalent à 5% du loyer de base pour un enfant à charge, 10% pour 2, 20% pour 3, 30% pour 4, 40% pour 5, 50% pour 6 enfants et plus. ( 1 enfant reconnu handicapé compte pour 2 enfants à charge).
Une réduction du loyer réel égale à 20% du loyer de base est accordée pour chaque adulte reconnu handicapé qui est membre du ménage.

Toutefois le loyer ne peut être en-dessous de certains seuils, ni dépasser certaines limites tels que :

  • il ne peut être inférieur pour 2017 à la moitié du loyer de base ;
    (éventuellement plafonné = ½ du loyer de base ne peut jamais être plus élevée que les montants ci-dessous) :
    1 chambre, flat ou studio : 117,24 €.
    2 chambres : 143,30 €.
    3 chambres : 182,38 €.
    4 chambres ou plus : 208,43 €.
  • il ne peut être inférieur à 88,08 Euros pour 2017 par mois ;
  • il ne peut-être supérieur à 20% des revenus du ménage, si les revenus du ménage sont inférieurs au revenu de référence et à condition que ledit ménage occupe un logement adapté ou ait introduit une demande de mutation;
  • il ne peut-être supérieur à 22% des revenus du ménage, si les revenus du ménage sont supérieurs au revenu de référence mais inférieurs au revenu d'admission qui est d'application pour ce ménage et à condition que ledit ménage occupe un logement adapté  ou ait introduit une demande de mutation ;
  • il ne peut être supérieur à la valeur locative normale du logement établie annuellement sur base d'un coefficient fixé par la société immobilière de service public;
  • le loyer ne peut en principe pas être supérieur de plus de 20% par rapport au loyer du mois d'août de l'année précédente;
  • le montant payé à titre de loyer et de cotisation mensuelle de solidarité ne peut en principe pas être supérieur à 24 % des revenus du ménage, et ce, à condition que le ménage occupe un logement adapté  ou ait introduit une demande de mutation.

Certains locataires ont droit à une réduction du précompte immobilier. Cette réduction n’est toutefois pas cumulable avec la diminution du loyer réel que l’on obtient pour enfants à charge. Ceci veut dire que la réduction du précompte immobilier est donc déduite de cette diminution du loyer pour enfants à charge. Si un ménage a droit à une réduction du précompte immobilier et que ce ménage ne bénéficie pas d’une diminution de son loyer pour enfants à charge, cette réduction du précompte immobilier lui sera remboursée ou sera déduite de son loyer. Pour en savoir plus, cliquez ici.

En cours d'année, le loyer ne peut en principe être adapté que lorsque les revenus du ménage se trouvent réduits d'au moins 20% par rapport à ceux dont il a été tenu compte pour la fixation du loyer réel.

Lors de la révision annuelle, le loyer réel peut être modifié en fonction des éléments suivants :

  1. Le loyer de base est fixé annuellement.
    La révision du loyer de base se fait sur base des éléments suivants :
    • le prix de revient du logement fait l'objet d'une révision annuelle sur base d'une indexation du prix de revient du logement, liée à l'indice santé du mois d'août ;
    • le cas échéant, le coût des investissements est imputé dans le prix de revient ;
    • le pourcentage à appliquer au prix de revient actualisé pour déterminer le loyer de base est fixé chaque année par la société dans une fourchette de 3 à 10% ;
  2. Le revenu de référence est adapté chaque année sur base de l'indice santé du mois d'août ;
  3. Le loyer réel est ajusté en fonction de la hausse ou de la baisse des revenus indexés du ménage ;
  4. Les changements intervenus dans la situation familiale peuvent avoir une incidence sur le loyer à payer.

Complément de loyer pour logement suradapté (chambres excédentaires)

Le logement adapté au type de ménage est déterminé en fonction de la composition du ménage. Le ménage paiera un montant supplémentaire par chambre en sus du loyer calculé, et ce, à partir du moment où le ménage a deux chambres de plus que le nombre auquel il a droit, compte tenu de la composition du ménage.

Le montant supplémentaire doit être payé en même temps que le loyer mensuel, à raison d'un douzième de la somme totale (montant limité au 1er janvier 2017 à un maximum de 617,94 € sur l'année, soit 51,50 €/mois)).

Toutefois ce montant n'est pas dû par les ménages comprenant une personne reconnue handicapée ou une personne de plus de 60 ans ni pour les ménages qui ont introduit une demande de mutation, ni pour les chambres de moins de 6 m².

Complément de loyer pour logements passifs, basse énergie ou très basse énergie

Un complément de loyer pour logement passif, basse énergie  ou très basse énergie a été instauré par l’article 26 de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996.

Les logements concernés ainsi que la formule de calcul du complément sont définis par l’arrêté susmentionné. Le complément est calculé en fonction du type de logement et des économies réalisées.

Cotisation mensuelle de solidarité

Cette section s'applique uniquement aux locataires dont le revenu dépasse le revenu d'admission applicable à leur situation.

En fonction de l'importance de son revenu, un ménage paie un certain nombre de fois un certain montant (une tranche), calculé sur base de la valeur théorique du logement occupé par le ménage (pour en savoir plus, cliquer ici).

Interventions au profit des locataires

Dans les trois cas suivants, la société peut consentir à une réduction sur le loyer que le locataire doit payer normalement.

Réduction d'investissement: (article 57, § 1, de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996)

Suite aux investissements que le locataire a faits lui-même dans son logement. Ces travaux doivent avoir fait l'objet d'une autorisation préalable de la société et avoir été approuvés par la société, et ce, après leur exécution.

Réduction sociale spécifique: (article 2, 22°, de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996)

Eu égard à la situation exceptionnellement difficile du locataire en question. C'est le Conseil d'administration de la société qui en décide, après avoir reçu l'accord du délégué social.

Réduction suite à une augmentation sensible du loyer: (article 61, § 4, de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996)

Si le nouveau loyer (après la révision annuelle) est au moins 20% plus élevé que le loyer demandé pour le mois d'août qui précède cette révision, la société peut attribuer une réduction du loyer, après avoir demandé l'avis du délégué social. Cette réduction s'élève à 50% de l'augmentation, soit la différence entre le loyer après la révision et le loyer du mois d'août précédent. Réduction limitée dans le temps: si les revenus du ménage du locataire dépassent le revenu de référence (19.227,16 euros en 2017), cette réduction est limitée aux six premiers mois de l'année.

Consulter les montants des revenus applicables pour une autre année.

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